業(yè)內人士表示，應取消土地出讓金，以抑制土地財政，減輕購房者負擔

■本報見習記者 徐 科

日前有媒體透露，房產(chǎn)稅試點擴容已提上日程。繼上海、重慶試點房產(chǎn)稅征收后，今年有望新增數(shù)個城市進行房產(chǎn)稅試點。新增試點城市執(zhí)行方案與標準將因地制宜，預計主要針對增量征收。

分析人士認為，在房地產(chǎn)調控過程中過度的行政化調控只是權宜之計，應在改革深化過程中進行相應的淡化處理或逐步退出。由于房產(chǎn)稅試點擴容第二批試點城市數(shù)量有限，對市場影響可能不大。

中信建投分析稱，房產(chǎn)稅的真正意義在于稅制改革，完善住房差別化政策：在國內一直以來只重視流轉稅不重視存量稅。過去的存量稅一般有三種，分別是：城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅（過去非盈利用房免征）和城市房產(chǎn)稅（主要針對外資）。但是在國外，現(xiàn)代財產(chǎn)稅的課稅對象逐漸定位于可視性強、位置穩(wěn)定的不動產(chǎn)，也就是以存量稅收為主要的房地產(chǎn)稅收。雖然各國房地產(chǎn)稅的征收形式多樣、但其本質都是一致的，那就是增加地方財政收入，增強地方政府提供基本公共服務的能力。在很多國家，房地產(chǎn)稅收是作為地方政府的主要稅收項目而存在的。

目前我國房地產(chǎn)市場“有保有壓”的調控政策中，從信貸、土地、稅收等方面已經(jīng)做出了許多努力，但在稅收這一環(huán)節(jié)一直調控的是流轉稅。2011年1月,房產(chǎn)稅開始在上海、重慶先行先試。上海方案只針對增量,稅率分0.4%和0.6%,并給予戶籍居民家庭新購房人均60平方米的免征額；重慶方案則偏重高檔住房,涉及存量與增量,稅率為0.5%至1.2%。至此，流轉稅加房產(chǎn)稅這種疏導結合的調控方式，被市場認為有助長效機制建立。

近兩個月地方財政相對中央財政的高增長,被認為主要是土地財政的貢獻,有輿論認為以房產(chǎn)稅取代土地財政或能規(guī)范地方相關收入。日前舉行的中美房地產(chǎn)金融高峰論壇上,中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇表示，應向所有存量房開征房產(chǎn)稅。

對此，專家表示,對存量房征稅各種準備已經(jīng)比較充分,。然而房產(chǎn)稅因素長期影響房地產(chǎn)市場預期導向，而有時短期會成為房地產(chǎn)行業(yè)的干擾因素。從上海、重慶試行情況來看，影響力度只是逐步顯現(xiàn)，是長期因素，目前房產(chǎn)稅給政府帶來的收入貢獻很小，與土地財政并不構成直接對應關系。

房產(chǎn)稅改革對市場的影響，也引發(fā)部分購房者的擔憂，表示增量房產(chǎn)稅甚至有助推房價之嫌。從屢次調控我們不難看出，交易稅的增加幾乎是由購房者來全部買單的。雖然增量房產(chǎn)稅名為房產(chǎn)稅，卻依然是在交易環(huán)節(jié)征稅。在這一環(huán)節(jié)中，由于購房者是相對被動的一方，該稅只會實際推動最終成交價格的上漲。

對此，分析人士表示，房產(chǎn)稅開征之后，應該取消土地出讓金。理由是，如果土地出讓金不取消，那么房產(chǎn)稅的開征最大的可能性就是加重購房者稅負以及推高房價，而參考國外成熟的做法，取消占開發(fā)成本最大一塊的土地出讓金，改為按年征收的房產(chǎn)稅，一方面降低了房價，減輕購房者負擔，另一方面一次性的土地收益轉化成長期的稅負收入也可以減少政府土地財政的弊端。