中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)4月29日電（信蓮）據(jù)路透29日?qǐng)?bào)道，中國(guó)大力提倡的“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略，似乎正給負(fù)重前行的房地產(chǎn)開發(fā)商們帶來(lái)東風(fēng)。鑒于市場(chǎng)對(duì)金融理財(cái)產(chǎn)品需求殷切，加上互聯(lián)網(wǎng)已滲透生活方方面面，開發(fā)商倘能善加運(yùn)用便可輕裝上路，從而擺脫重資產(chǎn)的發(fā)展舊模式。
綜合近期表明要轉(zhuǎn)型的開發(fā)商，他們主要希望利用現(xiàn)時(shí)投資者手頭流金充裕、而投資產(chǎn)品相對(duì)較為缺乏的機(jī)會(huì)，將其房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，或成立基金為項(xiàng)目引入新資金；同時(shí)借助互聯(lián)網(wǎng)，為其提供多一個(gè)拓展業(yè)務(wù)平臺(tái)。
“過去的房地產(chǎn)是基本服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，以實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供間接融資，而接下來(lái)的房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)金融的接合是一個(gè)新的金融時(shí)代，資本創(chuàng)新，由資本創(chuàng)造實(shí)體。”綠地集團(tuán)旗下綠地（香港）執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官游德鋒表示。
綠地集團(tuán)本月中與阿里巴巴關(guān)聯(lián)企業(yè)螞蟻金服共同發(fā)布國(guó)內(nèi)首款互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，在掛牌半小時(shí)即告售罄。綠地旗下互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融平臺(tái)--“綠地地產(chǎn)寶”亦已啟動(dòng)，該平臺(tái)致力于服務(wù)個(gè)人投資者理財(cái)投資與為中小房企提供資金解決方案，第一步目標(biāo)是交易量達(dá)到100億元人民幣，未來(lái)成熟期規(guī)模突破500億元。
自中國(guó)2013年中實(shí)施的緊縮貨幣政策引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)后，市場(chǎng)融資困難，銷售萎縮，開發(fā)毛利率下跌，一些實(shí)力較遜的開發(fā)商資金鏈甚至出現(xiàn)問題；大型開發(fā)商也在思考如何通過金融創(chuàng)新、利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)等工具，由重資產(chǎn)過渡至輕資產(chǎn)，謀求更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。
其中商業(yè)地產(chǎn)巨無(wú)霸--萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，明確未來(lái)五年要將商業(yè)地產(chǎn)“去房地產(chǎn)化”；至于另一家大型住宅開發(fā)商--綠地集團(tuán)，亦擬將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與互聯(lián)網(wǎng)接合，利用資本創(chuàng)新，讓金融驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。
“以前內(nèi)地土地便宜，他們（開發(fā)商）闔上眼都會(huì)做。但現(xiàn)在投地回來(lái)，做不好真的會(huì)虧本，加上銀行政策不時(shí)改變，有時(shí)不易取得融資，現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)高過以前，所以難怪有些開發(fā)商要轉(zhuǎn)型。”第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)董事長(zhǎng)劉德?lián)P表示。
中國(guó)總理李克強(qiáng)在今年的兩會(huì)上提出要制定“互聯(lián)網(wǎng)+”的戰(zhàn)略，推動(dòng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等與現(xiàn)代制造業(yè)結(jié)合，促進(jìn)電子商務(wù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展等。
互聯(lián)網(wǎng)東風(fēng)
另一龍頭房企--萬(wàn)科對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融亦躍躍欲試，但總裁郁亮強(qiáng)調(diào)，這不等于萬(wàn)科會(huì)做金融發(fā)展，亦不會(huì)參與互聯(lián)網(wǎng)本身這個(gè)行業(yè)。
“我們認(rèn)為‘互聯(lián)網(wǎng)+’重點(diǎn)不是互聯(lián)網(wǎng)，重點(diǎn)是‘+’的后面。”郁亮指出，“傳統(tǒng)業(yè)務(wù)經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)改造一定是未來(lái)出路，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是需要大量資源的行業(yè)，所以必須要金融。”
萬(wàn)科今年目標(biāo)是在工商銀行的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上，實(shí)現(xiàn)房屋銷售100億元，相當(dāng)于其去年房屋銷售額2,151億元不足5%。
而近日公布定向增發(fā)方案的格力地產(chǎn)亦有些“不務(wù)正業(yè)”，其募資60億元將全部用于海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、口岸經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等三大“非房”板塊，涉及海島開發(fā)、漁港、生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑旅游、金融、互聯(lián)網(wǎng)等業(yè)務(wù)。
國(guó)際物業(yè)顧問萊坊大中華研究及諮詢部主管紀(jì)言迅表示，內(nèi)地開發(fā)商為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)放慢，而去找一些“另類”投資渠道很正常，但這需要較長(zhǎng)時(shí)間建立團(tuán)隊(duì)才見成效。
“（開發(fā)商）將資產(chǎn)證券化，或成立基金去投資物業(yè)，這并不出奇，但我認(rèn)為他們未到成熟運(yùn)用這些工具自如的程度。只是無(wú)論如何都要先開始去做。”他說(shuō)。
房地產(chǎn)開發(fā)是典型重資產(chǎn)的行業(yè)，開發(fā)商要真金白銀拿錢投地，這部分資金不能向銀行貸款，只能靠本身現(xiàn)金流或在資本市場(chǎng)籌集，例如發(fā)債等。等房子建成銷售，資金回籠再拿去買新的土地。
但近年住宅樓市轉(zhuǎn)淡，銷售速度明顯放慢，令這個(gè)“循環(huán)系統(tǒng)”運(yùn)作暢順程度大不如前。內(nèi)地開發(fā)商都知道長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展還需要投資物業(yè)長(zhǎng)線持有，以提供穩(wěn)定租金回報(bào)或現(xiàn)金流，但這方面的資金承擔(dān)卻是“重中之重”。
戴德梁行大中華區(qū)高級(jí)董事蔣尚禮指出，投資物業(yè)開始收益增長(zhǎng)較慢，但8-10年后資產(chǎn)本身會(huì)升值，商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)得好租金收益會(huì)很高，關(guān)鍵是能給開發(fā)商提供強(qiáng)勁現(xiàn)金流。
除前期投資較大及回收期較長(zhǎng)外，內(nèi)地征稅較高也是令開發(fā)商對(duì)持有投資物業(yè)卻步的主要原因。
蔣尚禮表示，內(nèi)地的租賃稅達(dá)17.5%，加上25%的企業(yè)所得稅，以及計(jì)算物業(yè)折舊，都令持有投資物業(yè)的成本相當(dāng)高。雖然開發(fā)物業(yè)亦須繳納增值稅，但他表示，開發(fā)商可以推遲結(jié)算，然后利用原應(yīng)繳稅的現(xiàn)金流開發(fā)第二個(gè)項(xiàng)目；而投資物業(yè)業(yè)主必須要開付租金發(fā)票予租戶對(duì)沖稅款，在資金彈性上就不如住宅開發(fā)。
輕資產(chǎn)戰(zhàn)略
不過第一太平戴維斯的劉德?lián)P認(rèn)為，內(nèi)地開發(fā)商有潛力循“資產(chǎn)經(jīng)理人”的方向，以輕資產(chǎn)方式營(yíng)運(yùn)投資物業(yè)。
他指出，前幾年內(nèi)地開發(fā)商投資了不少城市綜合體，包含了購(gòu)物商場(chǎng)、酒店、寫字樓等商用物業(yè)，這些資產(chǎn)難以拆售，但可以將項(xiàng)目打包為信托產(chǎn)品，出售予投資者，相信這種方式在中國(guó)具有發(fā)展?jié)摿Α?/p>
“中國(guó)民間儲(chǔ)蓄很多，存在銀行倒不如購(gòu)買信托。”他認(rèn)為，中國(guó)的投資渠道不多，金融市場(chǎng)又尚未完全開放，相信開發(fā)商透過這些途徑轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，成功的機(jī)會(huì)較高。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林本月中在深交所發(fā)表演講時(shí)表示，2016年萬(wàn)達(dá)計(jì)劃開業(yè)50個(gè)“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”，其中超過20個(gè)是輕資產(chǎn)。2017年以后，公司新開業(yè)的“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”，八成以上是輕資產(chǎn)。
該公司并計(jì)劃將現(xiàn)有的9,000多萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，其中7,00萬(wàn)平方米列作銷售物業(yè)，要在五年內(nèi)消化掉；五年以后，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)可能沒有重資產(chǎn)項(xiàng)目。
“這意味著五年內(nèi)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將去房地產(chǎn)化，轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)企業(yè)，類似于酒店管理公司，完全輕資產(chǎn)化。”他說(shuō)。
