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　　2015年05月07日 15:59:12來源：法制晚報

　　中國社科院上午發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》 預(yù)計各地將出臺回購商品房政策——

　　一線城市房價　預(yù)計今年小步漲

　　今天上午，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社科文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》。藍(lán)皮書預(yù)測，2015年房價上漲的可能性存在，但大幅上漲可能性不大。預(yù)計各地政府將出臺回購商品房作為保障性住房政策及一系列鼓勵住房消費(fèi)的政策。

　　預(yù)測 今年房價上漲的可能性存在

　　藍(lán)皮書指出，去年我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較大幅度的回調(diào)，相對于2013年一些大中城市房價出現(xiàn)了明顯下跌趨勢。但從全國房地產(chǎn)價格走勢看，全年商品房成交平均價格為6323元，仍比2013年上漲了1.4%。商品房銷售則明顯遇冷，銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%。商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，庫存居高不下。房屋租賃市場熱度不斷下降，租金指數(shù)全年下降2.2個百分點，下降了近5成。

　　此外，全國主要監(jiān)測城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價較上年均有所提高，均呈溫和上行趨勢。

　　藍(lán)皮書預(yù)測，今年房地產(chǎn)投資會繼續(xù)分化，房地產(chǎn)投資主要投向發(fā)達(dá)地區(qū)人口聚集能力強(qiáng)的一線城市和部分二線城市。根據(jù)近三年新開工面積以及待售面積情況，可以判斷今年商品房市場供給充足。而中央和地方政府對房地產(chǎn)市場的支持政策，以及相應(yīng)的財政金融政策將進(jìn)一步促進(jìn)改善型住房消費(fèi)，今年住房需求將有明顯增長。

　　藍(lán)皮書副主編尚教蔚認(rèn)為，今年房價上漲的可能性存在，但大幅上漲的可能性不大。總體看，2015年房價與2014年持平或高于2014年增長的可能性較大，這要取決于2015年的政策寬松程度和執(zhí)行力度。同時，區(qū)域分化將十分明顯，人口聚集能力強(qiáng)的一線城市和部分熱點二線城市房價有回暖、上漲趨勢，而人口聚集能力差、庫存大的部分二線城市或三四線城市房價會延續(xù)回調(diào)態(tài)勢。

　　均價 北京去年商品房價18833元/平米

　　藍(lán)皮書指出，去年多數(shù)省份房價保持增長，雖然中西部房價增幅略高于東部，部分西部省份增長明顯，但由于基數(shù)差距較大，中西部房價仍明顯低于東部。商品房價格低于5000元/平方米的省份由2013年的15個減少為11個，西藏、河北、吉林和青海4個省份價格提高至5000元/平方米以上。商品住宅價格低于5000元/平方米的由2013年的21個減少為16個，西藏、遼寧、湖北、山東和安徽的價格增長至5000元/平方米以上。

　　2014年北京的商品房平均價格為18833元/平方米，上海為16787元/平方米；北京的商品住宅價格為18499元/平方米，上海為16415元/平方米。

　　此外，記者注意到，商品房、商品住宅均價排名前三位的仍然是北京、上海、浙江，海南緊隨其后，排名后三位的分別是貴州、湖南、寧夏。具體來看，北京商品房價格是均價最低的寧夏的4.57倍，商品住宅價格是均價最低的貴州的5倍。

　　租金 回報率去年仍在低位徘徊

　　此外，去年租金相對平穩(wěn)且房價滯漲，令租金回報率依然在低位徘徊。自2008年以來，租金回報率起伏變化，主要與房價漲跌幅度有關(guān)，因為從歷年來看，租金變化幅度較小。去年北京租金回報率7年最低，全年僅為2.4%

　　藍(lán)皮書還指出，北京作為一線城市的代表，其住宅市場的潛力依然被大部分企業(yè)看好。與之相比，三、四線城市因為庫存絕對值過高，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。因此大型房企在投資總體戰(zhàn)略選擇上，有明顯的從二、三線城市向一線城市回歸的趨勢。這種基于對房地產(chǎn)市場的判斷和選擇，自然帶動北京土地市場競爭不斷升級。

　　隨著一線城市的發(fā)展和資源聚集效應(yīng)，北京在城市規(guī)劃建設(shè)、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面愈加完善，北京房地產(chǎn)市場擁有龐大的需求支撐，使北京土地價值本身也在不斷提升，而土地增值正是土地市場價格增加的基礎(chǔ)性原因。

　　二手房 中介違法違規(guī)推高交易成本

　　去年9月30日中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，提出“對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”。

　　今年3月，財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，將免征營業(yè)稅的年限從5年改為2年，即個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅。

　　然而，藍(lán)皮書指出，二手房交易個人所得稅并未調(diào)整，對于以家庭為單位出售非唯一住房仍需要繳納動輒上萬元甚至幾十萬元的個人所得稅。同時，目前的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)營不規(guī)范，違法違規(guī)現(xiàn)象較多，中介發(fā)布虛假房源信息、隱瞞有關(guān)重要事項屢見不鮮，也增加了二手房買賣雙方的交易成本。

　　因此，藍(lán)皮書副主編尚教蔚認(rèn)為，二手住房交易成本過高，使更多的購房者轉(zhuǎn)向新建住房。在住房市場銷售面積和銷售額雙雙下行的情況下，過高的二手住房交易成本，則會抑制二手住房的有效流轉(zhuǎn)，不利于改善性住房需求的釋放。

　　政策

　　鼓勵力度預(yù)計大于去年

　　藍(lán)皮書指出，去年末全國商品房待售面積創(chuàng)歷史新高。為消化待售面積，今年1月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，提出要大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)、支持房企將其持有的房源向社會出租等。同時還提出各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。

　　例如，降低公積金貸款門檻、增加公積金貸款額度、效仿央行“認(rèn)貸不認(rèn)房”還清住房公積金貸款后再次購房申請公積金視作首套房、降低交易契稅、放寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款、一線城市微調(diào)限購政策、重新出臺認(rèn)定首套住房和改善型住房的標(biāo)準(zhǔn)等。

　　此外，鼓勵住房消費(fèi)的政策也將出臺，力度也會大于2014年。然而今年住房需求的釋放不會像2009年那么迅猛，目前房價已經(jīng)達(dá)到一定高度，特別是一線城市和經(jīng)濟(jì)較為繁榮的部分二線城市，即使銀行的住房消費(fèi)貸款政策達(dá)到2008年的程度，購買力也不如2009年。

　　信貸

　　二套房貸首付可能下調(diào)

　　去年李克強(qiáng)總理在國務(wù)院常務(wù)會議重提“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，這是繼2009年提出“穩(wěn)定住房、汽車等大宗消費(fèi)”后，相關(guān)表述再次出現(xiàn)在國務(wù)院常務(wù)會議的紀(jì)要當(dāng)中。

　　因此，藍(lán)皮書預(yù)測，鼓勵滿足居民合理購房需求將成為未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要內(nèi)容。預(yù)計今年差別化住房信貸政策將繼續(xù)寬松，具體而言，二套房貸最低首付款比例和利率浮動幅度下調(diào)的可能性較大。

　　可以推測，今年新增貸款總規(guī)模較為寬松。在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，商業(yè)銀行將繼續(xù)加大低風(fēng)險個人住房貸款的投放力度。

　　專家觀點

　　１.“房價較快上漲不等于房地產(chǎn)泡沫”

　　今天上午，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞認(rèn)為，房價較快上漲不等于房地產(chǎn)泡沫，它既可能是供給不能滿足需求的這種市場信號，也可能是真實房價的合理回歸。

　　“中國缺少房地產(chǎn)泡沫生成的條件。”牛鳳瑞認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫生成的條件，一是房地產(chǎn)高度的資本化和流動性；二是虛擬經(jīng)濟(jì)的惡性膨脹；三是過度投機(jī)的社會氛圍；四是宏觀經(jīng)濟(jì)政策失誤，特別是貨幣金融政策失敗；五是市場信心的喪失。而這五條哪一條都不能說完全具備。

　　“資金和土地由政府來控制，政府進(jìn)行宏觀調(diào)控完全是可以控制的。”牛鳳瑞認(rèn)為，中國可以把商住用地的價格控制在合理的區(qū)間。

　　2.“土地供應(yīng)要遵從市場的基本規(guī)律”

　　“政府在供應(yīng)土地的時候，總的來說是要保證基本的市場穩(wěn)定的需求。”國土資源部的鄒曉云總工程師表示。

　　鄒曉云認(rèn)為，土地的供給如果真正充分的話，在房價當(dāng)中成本占的比重很低。“我初步看了一下，一線城市地價占房價的比例基本上在50%以上，有的是接近60%。另外一些二線城市也是40%左右。”

　　“確實有一些地方可以給一個詞——（采取）饑餓式的供應(yīng)方法，因為有一些地方是靠土地財政生存的，如果土地供應(yīng)量高了以后，實際上地價會下降，收入會降低。”鄒曉云說。我們的土地供應(yīng)還是要遵從市場基本的規(guī)律，政府應(yīng)該在供應(yīng)的計劃和制定方面做得更科學(xué)、更客觀一些。

　　3.“位置成為決定房價的最重要因素”

　　發(fā)布會上，中國社會科學(xué)院原副院長李揚(yáng)表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的位置，已經(jīng)成為決定其價格最顯化、也是最重要的因素。過去中國房地產(chǎn)供求關(guān)系不清晰，但經(jīng)過十幾年的高潮之后，大家基本看清楚了，尤其在二線以下城市。到底有多少人要房？已經(jīng)和正在建設(shè)的有多少房？“這樣一個水落石出的結(jié)果，會使大家對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有一個比較冷靜的認(rèn)識。”

　　“對于房地產(chǎn)市場而言，新常態(tài)就是回歸原本樣貌，滿足人們多種住房需要，重新定位自己的結(jié)構(gòu)、規(guī)模。這一變化還在進(jìn)行中，需要幾年的調(diào)整期。”（李文姬）