政策利好之下，文旅、港口等多個領域項目正籌備發行公募REITs。業內人士表示，試水這些新資產類型項目將開辟基礎設施REITs市場發展的“新藍海”。

近日，中國龍江森林工業集團有限公司公募REITs發行服務機構遴選項目中標候選人公示。根據此前招標公告，龍江森工針對雪鄉景區公募REITs發行服務機構進行采購，包括公募REITs管理人、財務顧問。

除雪鄉景區外，多個文旅類公募REITs也陸續展開籌備。日前，云南石林旅游集團有限公司發布基礎設施公募REITs發行及相關服務招標公告，擬以其及下屬公司持有的旅游資產作為標的資產，開展公募REITs申報工作，擬發行規模不低于10億元。玉龍雪山、青城山-都江堰、武隆喀斯特等文旅公募REITs項目已進入或完成招標工作。

近日，國家發展改革委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化申報推薦工作的通知》，提出積極推動新資產類型項目推薦發行，研究探索鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文化旅游、專業市場、養老設施等尚無推薦發行案例的新資產類型項目的發行路徑。

不只文旅，文件重點提及的港口、養老設施等“零案例”領域項目也在“摩拳擦掌”。港口方面，日前，滄州港務集團有限公司公開募集基礎設施證券投資基金項目聯合體選聘公告發布。此前，天津臨港投資發展有限公司也宣布將以下屬天津臨港港務集團為原始權益人，以其擁有的港口為基礎資產，申報發行基礎設施公募REITs產品。

養老設施方面，廣州、成都、上海等多地發布政策支持符合條件的相關REITs項目發行上市。其中，近日發布的《成都市做優做強銀發經濟重點產業鏈三年行動計劃（2025—2027年）》提出，推動養老基礎設施公募REITs項目常態化發行。今年5月份，湖南省發文征集REITs意向儲備項目，其中就包括“依法登記并在民政部門備案的養老項目”，并明確首次申報發行評估凈值原則上不低于8億元。

國家發展改革委投資所融資室主任李澤正表示，探索新資產類型項目發行路徑將開辟基礎設施REITs市場發展“新藍海”。鐵路、港口等交通基礎設施，特高壓輸電、通信鐵塔等能源和信息基建，以及文化旅游、養老設施等民生服務類資產的納入，能夠大幅豐富市場資產類型，解決“資產供給瓶頸”問題，為市場注入長期增長動力。

不過，業內人士也指出，這些項目仍處于前期準備和培育階段，未來發行過程中可能面臨包括資產合規性與權屬、收益穩定性與估值等方面的挑戰。

“在資產合規性與權屬方面，可能存在復雜的歷史遺留問題，包括相關手續可能不齊全并且補辦存在困難，項目實際用途與規劃用途不一致。例如文旅景區內自然資源、文物等產權界定復雜，轉讓受限，門票收入難以自由支配。”中誠信分析首席REITs研究員王子豪說，部分資產類型的收入受季節、經濟周期、行業供需影響，波動性較大；另外，對于特高壓輸電、通信鐵塔等資產的估值也可能較為困難。

王子豪表示，推動新資產類型REITs發行，不僅是實現市場擴圍擴容的重要抓手，更是構建多層次、多元化REITs市場，深度服務國家戰略與實體經濟的必然選擇。雖然面臨多重挑戰，但通過政策精準支持、市場各方協同創新，這些堵點難點有望被逐一破解。